Les propriétaires de logements mis en location peuvent signer une convention avec la préfecture afin de bénéficier d’aides financières en réservant leur offre de logements à des personnes ayant des revenus ne dépassant pas un certain seuil. Si les redevances demandées sont également encadrées, les règles permettant leur calcul évoluent…

Logement conventionné APL : mise à jour annuelle de l’augmentation maximale autorisée des redevances

Dans le cadre de la location de logements-foyers conventionnés pour l’aide personnalisée au logement (APL), les redevances font l’objet d’un encadrement afin de permettre aux personnes ayant des revenus plus modestes de pouvoir accéder à ces logements.

En effet, en contrepartie de différents avantages, les propriétaires de ces logements s’engagent à respecter un plafond fixé dans la convention en ce qui concerne la « redevance » qu’ils perçoivent. Cette redevance est égale à la somme du loyer et des charges locatives récupérables par les propriétaires bailleurs.

Ces plafonds peuvent être révisés annuellement ou à la suite de travaux ayant permis une amélioration de la performance énergétique et environnementale des logements.

Le taux d’augmentation maximale de la redevance suivant ces travaux est celui qui aboutit à un montant de redevance maximale identique à celui qui aurait été applicable pour un même logement-foyer neuf.

Ce montant est calculé annuellement selon des modalités définies par le ministère chargé du logement : elles doivent prendre en compte le type de logement concerné, sa zone géographique et les modalités de son financement.

Il est important de noter que lorsque la redevance maximale a été révisée à la suite de ces travaux, elle n’est applicable que pour les nouveaux résidents.

Notez que pour les avenants de conventions signés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2026, l’augmentation maximum des redevances perçus ne pourra pas excéder 1,04 %.

Logement conventionnés APL : quelle augmentation pour les redevances versées aux propriétaires ? - © Copyright WebLex

Les plus-values réalisées lors de ventes immobilières en faveur de la réalisation de logements sociaux étaient exonérées d’impôt sur le revenu jusqu’au 31 décembre 2025. Mais en l’absence de loi de finances définitive pour 2026 au 31 décembre 2025, cette exonération a-t-elle réellement pris fin ?

Ventes immobilières : une exonération de plus-value exceptionnellement prolongée

Pour rappel, la loi de finances pour 2024 a prolongé de 2 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2025, l’exonération d’impôt sur le revenu pour les ventes de biens immobiliers réalisées au profit :

• d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, organismes de foncier solidaire, etc.) qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition ;
• de tout autre acheteur qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition.

Dans ce cadre, ces dispositifs devaient s’appliquer aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens qui sont cédés jusqu’au 31 décembre 2025.

En l’absence de vote définitif d’une loi de finances pour 2026 au 31 décembre 2025, il vient d’être précisé qu’à titre exceptionnel, il est admis que le bénéfice de ces exonérations continue de s’appliquer, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, aux cessions intervenant entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la loi de finances pour 2026.

Vente immobilière en faveur de la réalisation de logements sociaux : toujours exonérée ? - © Copyright WebLex

L’abattement exceptionnel appliqué sur les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers situés en zone tendue devait prendre fin au 31 décembre 2025. Toutefois, en l’absence de vote d’une loi de finances définitive au 31 décembre 2025, quel est l’avenir de ce dispositif fiscal ?

Vente immobilière : un abattement exceptionnel exceptionnellement prolongé

La loi de finances pour 2024 a prorogé, sous conditions, l’application de l’abattement exceptionnel pour les ventes de biens immobiliers situés dans les zones tendues ou dans le cadre de grandes opérations d’urbanisme ou d’opérations d’intérêt national.

Pour cela, la vente doit intervenir dans un délai de 2 ans à compter de la signature d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ayant acquis date certaine au plus tard au 31 décembre 2025. 

Cet abattement exceptionnel s’applique aux gains (plus-values) réalisés lors de la vente de terrains à bâtir, de biens immobiliers bâtis ou de droits s’y rapportant à la double condition que la cession :

• soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2024 et au plus tard le 31 décembre 2025 ;
• soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine, soit jusqu’au 31 décembre 2027.

En l’absence d’adoption définitive d’une loi de finances pour 2026 au 31 décembre 2025, la question se pose de savoir si cet abattement exceptionnel s’applique aux ventes engagées par une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2026.

Il vient d’être précisé, qu’à titre exceptionnel, il est admis que le bénéfice de ce dispositif continue de s’appliquer, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, aux opérations engagées par une promesse de vente signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la loi de finances pour 2026.

Vente immobilière en zone tendue : un abattement exceptionnel toujours d’actualité ? - © Copyright WebLex

De nombreuses mesures viennent bouleverser les obligations et avantages sociaux bénéficiant aux particuliers, certaines intéressant plus spécifiquement les dirigeants et les entreprises. Faisons le point sur les principales mesures à connaitre…

Un nouveau congé supplémentaire de naissance

À côté des dispositifs de congés parentaux existants, il est institué un congé supplémentaire de naissance indemnisé par la Sécurité sociale et créé pour les parents d’enfants nés ou adoptés à compter du 1er janvier 2026 (ou pour les enfants dont la naissance était censée intervenir à compter de cette date).

La durée de ce congé est de 1 mois ou de 2 mois au choix du parent et pourra être fractionnée en 2 périodes d’un mois chacune (selon des modalités restant à définir par décret).

Ce congé est ouvert au parent qui a déjà bénéficié d’un congé de maternité, de paternité et d’accueil de l’enfant ou d’adoption, et seulement après avoir épuisé ce droit.

L’employeur doit être informé par le salarié de sa volonté de bénéficier du congé supplémentaire de naissance de l’enfant dans un délai (dit « de prévenance ») qui reste encore à définir par décret.

Ce congé donnera lieu au versement d’indemnités journalières de Sécurité sociale (IJSS) calculées à partir du revenu net antérieur, selon un montant et des modalités qui seront définis par décret. Le versement sera conditionné à la cessation de toute activité professionnelle pendant la période indemnisée.

Il faut noter que le ministère de la Santé a annoncé le 26 décembre 2025 que l’entrée en vigueur du congé supplémentaire de naissance qui concerne tous les parents d’enfants nés, adoptés ou censés naître au 1er janvier 2026 aura lieu au mois de juillet 2026, pour des raisons techniques incompressibles.

Une suspension de la réforme des retraites (et plusieurs mesures associées)

La loi de financement de la Sécurité sociale suspend l’âge légal de départ à la retraite, telle qu’il avait été mis en œuvre par la réforme de 2023, jusqu’au 1er janvier 2028. L’âge cible de 64 ans concernera donc les générations à partir de 1969 (au lieu de 1968)

De même, alors que la réforme des retraites avait accéléré le calendrier d’augmentation de la durée d’assurance exigée pour obtenir une pension de retraite à taux plein, la loi de financement de la Sécurité sociale 2026 suspend cette réforme jusqu’au 1er janvier 2028 pour que la cible des 172 trimestres requise ne concerne plus que les générations nées après 1966 et non plus 1965.

Par ailleurs, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 durcit les règles liées au cumul emploi-retraite, pour les assurés qui bénéficieront de leur 1^re pension de retraite à compter du 1er janvier 2027. Concrètement :

• avant d’avoir atteint l’âge d’ouverture des droits à la retraite, la pension servie sera réduite à due concurrence des revenus professionnels et de remplacement ;
• entre l’âge d’ouverture des droits et 67 ans, il sera possible de bénéficier du cumul d’emploi retraite dans la limite d’un plafond, lequel sera fixé par un décret ;
• à partir de 67 ans, la pension pourra être entièrement cumulée avec les revenus professionnels et de remplacement.

Enfin, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 prévoit que, pour les pensions prenant effet à compter du 1er septembre 2026, les majorations de durée d’assurance (liées à la maternité, l’éducation, l’adoption et le congé parental) seront considérées comme des périodes cotisées pour l’ouverture de droit à la retraite anticipée pour carrière longue, dans le respect d’une durée maximale qui sera fixée par un décret.

Du nouveau en matière de services à la personne

S’agissant du crédit d’impôt sur le revenu « services à la personne », le gouvernement a mis en place un système permettant que la partie financée par l’État ou les collectivités soit déduite immédiatement de la facture supportée par les particuliers employeurs.

La garde d’enfants de moins de 6 ans devait initialement être incluse dans ce dispositif au plus tard le 1er juillet 2026. Toutefois, en raison de la refonte du service Pajemploi et de la réforme du complément de libre choix du mode de garde (CMG), la garde d’enfants de moins de 6 ans ne pourra être intégrée au dispositif d’avance immédiate du crédit d’impôt qu’à une date définie par décret, et au plus tard le 1er septembre 2027, afin de garantir le bon fonctionnement du système et d’éviter les erreurs ou risques de fraude.

S’agissant du complément de libre choix du mode de garde (CMG), 2 mesures sont à noter :

• il est prévu une exclusion de certaines indemnités du calcul du plafond horaire du niveau de rémunération conditionnant le bénéfice du CMG ;
• le bénéfice du CMG est conditionné à l’utilisation de Pajemploi +.

Recentrage et durcissement du dispositif ACRE

L’aide à la création et à la reprise d’entreprise (ACRE), telle que régie par le Code de la Sécurité sociale, désigne un dispositif d’exonération de cotisations patronales accordée au créateur ou repreneur d’entreprise pour la fraction de son revenu inférieure au plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS).

À compter du 1er janvier 2026, l’ACRE est recentrée sur son public initial cible, à savoir les demandeurs d’emploi et les personnes vulnérables. Ainsi, le dispositif n’est plus ouvert qu’aux :

• demandeurs d’emploi indemnisés ;
• demandeurs d’emploi non indemnisés mais inscrits à France Travail (pendant au moins 6 mois au cours des 18 derniers mois) :
• bénéficiaires du RSA ou de l’allocation de solidarité spécifique (ASS) ;
• personnes âgées de 18 à moins de 26 ans ;
• personnes en situation de handicap et âgées de moins de 30 ans (ou qui ne remplissent pas la condition de durée d’activité antérieure pour bénéficier de l’allocation d’assurance chômage) ;
• salariés (ou licenciés) d’une entreprise soumise à une procédure collective ;
• personnes ayant conclu un contrat d’appui au projet d’entreprise ;
• personnes ayant créé ou repris une entreprise implantée au sein d’une des zones France ruralité revitalisation ;
• bénéficiaires de la prestation partagée de l’enfant ;
• bénéficiaires du complément de libre choix d’activité.

Par ailleurs, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 généralise à compter du 1er janvier 2026 la procédure de demande d’exonération qui devra être formulée auprès de l’Urssaf par les personnes souhaitant en bénéficier.

Enfin, le niveau même de l’exonération de l’ACRE sera abaissé, selon des modalités à définir par décret.

Aménagement du régime social des « management packages »

La loi de finances pour 2025 a instauré un régime d’imposition et d’assujettissement aux cotisations sociales pour les gains nets réalisés à l’occasion de la cession d’instruments connus sous le nom de « management package ».

Alors que les règles fiscales ont été mises en place sans limitation de durée, les règles sociales l’ont été jusqu’au 31 décembre 2027.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 met fin à cette limitation et pérennise dans le temps le régime social applicable aux gains issus de ces management packages.

Dans le même temps, les règles en matière de CSG, de cotisations sociales et de contribution salariale libératoire sont aménagées.

Autres mesures à connaître

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 augmente de 1,4 point la CSG applicable sur les revenus du patrimoine et placement pour la porter à 10,6 %, pour les contributions dues au titre des revenus versés à compter du 1er janvier 2026.

Enfin, en matière de recouvrement des pensions alimentaires, à partir du 1er avril 2026, la procédure de paiement direct des pensions alimentaires mise en œuvre par l’intermédiation de la CAF pourra concerner les 5 dernières années d’impayés, le cas échéant, et non plus les 2 dernières années comme auparavant.

Les nouveautés sociales applicables pour les salariés et les dirigeants en 2026 - © Copyright WebLex

Après les nombreux débats qui ont émaillé son examen, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a été adoptée et publiée fin décembre 2025. Voici les principales mesures à retenir impactant les entreprises…

En matière de cotisations sociales

S’agissant de la réduction générale de cotisations patronales

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 prévoit une règle spéciale pour les entreprises dont la branche à laquelle elles appartiennent applique un salaire minimum conventionnel inférieur au SMIC pendant toute l’année précédente, et qui n’ont pas prévu de rémunérations au-dessus du SMIC.

Dans ce cas, la réduction générale de cotisations patronales est calculée en prenant en considération comme paramètre, non pas le SMIC, mais le salaire minimum conventionnel, ce qui a pour effet de diminuer le montant de cette réduction.

S’agissant des heures supplémentaires

La déduction forfaitaire de cotisations sociales sur les heures supplémentaires ne s’applique qu’aux entreprises employant moins de 250 salariés. Elle est égale à 1,5 € par heure dans les entreprises de moins de 20 salariés et à 0,5 € par heure (ou 3,50 € par jour monétisé pour les salariés en forfait jours) dans les entreprises de 20 à moins de 250 salariés.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 étend le bénéfice de cette déduction forfaitaire, à hauteur de 0,5 € par heure, aux entreprises de plus de 250 salariés, pour les heures supplémentaires effectuées à compter du 1er janvier 2026.

S’agissant de la contribution patronale due à l’occasion d’une rupture conventionnelle ou d’une mise à la retraite

Le taux de la contribution patronale spécifique due sur les indemnités de rupture conventionnelle et de mise à la retraite est réhaussé à hauteur de 40 %, contre 30 % auparavant, et ce, dès le 1er janvier 2026.

Il faut ici noter que des précisions sont attendues sur la date d’entrée en vigueur effective de cette augmentation (prise en compte de la date de rupture du contrat ou celle de versement des indemnités).

S’agissant des cotisations patronales d’assurance vieillesse

Il faut noter que les entreprises de plus de 300 salariés qui ne respectent pas leur obligation de négociation sur l’emploi, le travail et l’amélioration des conditions de travail des séniors se verront appliquer un malus sur les cotisations patronales d’assurance vieillesse (selon des modalités à définir par décret).

En matière de santé au travail

S’agissant des arrêts maladie

3 nouvelles mesures sont à prendre en compte dans ce domaine :

• à compter du 1er septembre 2026, la durée maximale d’un arrêt initial et de sa prolongation sera plafonnée par décret, sans pouvoir être inférieure à 1 mois pour l’arrêt initial et 2 mois pour la prolongation ;
• le médecin qui prescrit l’arrêt de travail sera désormais tenu d’indiquer les motifs justifiant l’interruption de travail, en expliquant en quoi l’état de santé empêche le salarié de travailler ;
• depuis le 1er janvier 2026, la visite de pré-reprise pourra être organisée pour tout arrêt de travail d’une durée supérieure à 30 jours.

S’agissant des accidents du travail et des maladies professionnelles

Consécutivement à un accident du travail ou une maladie professionnelle (AT/MP), aucune durée maximale n’était prévue pour le versement des indemnités journalières de Sécurité sociale (IJSS).

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 revient sur ce sujet et prévoit, pour les AT/MP survenus à compter du 1er janvier 2027, une durée maximale de versement de ces IJSS (qui pourrait être fixée à 4 ans, sous réserve de confirmation par décret).

Par ailleurs, il est prévu une révision du système de reconnaissance des maladies professionnelles.

En matière de contrôle et de contentieux

En matière de recouvrement des cotisations sociales

Dans le but de faciliter le recouvrement des créances sociales, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 propose d’aménager la procédure de recouvrement des cotisations et contributions sociales en instaurant un droit de communication des Urssaf ou de la MSA au bénéfice du président du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire compétent.

Cette mesure vise à faire de la créance sociale une créance « privilégiée », visant le montant des créances dues par un cotisant.

En matière de lutte contre les fraudes sociales

Pour les procédures engagées à compter du 1er juin 2026, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 réhausse les majorations des cotisations et contributions sociales mises en recouvrement en cas de délit avéré de travail dissimulé.

À compter de cette date, les taux de majoration seront donc de :

• 35 % en cas de travail dissimulé (contre 25 % jusqu’alors) ;
• 50 % en cas de circonstance aggravante (contre 40 % jusqu’alors).

Il faut noter que la majoration de 45 % applicable en cas de récidive et la majoration de 60 % applicable en cas de récidive et de circonstances aggravantes demeurent inchangées.

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