Lorsqu'une société acquiert un bien immobilier à un prix supérieur à sa valeur réelle, l'administration fiscale peut être tentée d'y voir un avantage consenti au vendeur. Encore faut-il pouvoir démontrer que le prix payé excède effectivement la valeur vénale du bien. Illustration avec une affaire récente…

Surévaluation de la valeur d’un bien immobilier : une question de preuves

Une société exerçant une activité de promotion immobilière et de marchand de biens acquiert une propriété composée d'une villa et de son terrain pour un montant de 1,7 million d'euros.

Un prix de vente largement supérieur à la valeur vénale réelle du bien, estime l’administration à l'occasion d'un contrôle fiscal.

Pour parvenir à cette conclusion, elle s'appuie sur une méthode classique consistant à comparer le bien concerné avec plusieurs transactions portant sur des biens similaires situés à proximité et vendus à une période proche.

Sur la base de 6 ventes comparables, elle fixe la valeur du bien à un peu plus de 1,1 million d'euros, soit un écart de près de 600 000 € avec le prix effectivement payé.

Un écart suffisamment important, selon elle, pour caractériser une surévaluation du bien avec pour conséquence une réintégration de l’excédent du prix dans le résultat imposable de la société et le paiement d’un supplément d’impôt.

Ce que conteste la société. Selon elle, l'administration a commis une erreur en appréciant le bien comme une simple villa alors qu'il a été acquis par un professionnel de l'immobilier susceptible de valoriser les droits à construire attachés au terrain.

Elle fait notamment valoir que le potentiel de constructibilité du terrain justifiait le prix payé et que l'administration aurait dû tenir compte de son activité de promoteur immobilier, ainsi que de ses intentions futures lors de l'acquisition.

Elle rappelle également que l'acte de vente prévoyait la possibilité de substituer à l'engagement de revente un engagement de construire, ce qui démontrerait l'existence d'un véritable projet immobilier.

Un argument qui ne convainc pas le juge. Celui-ci rappelle que la valeur vénale d'un bien doit être déterminée au regard de ses caractéristiques propres à la date de la vente, et non en fonction des qualités particulières de son acquéreur ou de projets futurs qui ne sont pas établis.

Or, en l'espèce, l'acte de vente mentionnait expressément un engagement de revente du bien dans un délai de 5 ans. La simple faculté de remplacer ultérieurement cet engagement par un engagement de construire ne permet pas de démontrer qu'un tel projet existait réellement au moment de l'acquisition.

Surtout, plusieurs éléments viennent fragiliser la thèse de la société.

La villa a été remise en vente moins de 3 mois après son acquisition pour un prix proche de celui retenu par l'administration fiscale. Par ailleurs, l'étude de constructibilité invoquée par la société n'a été réalisée que près de 3 ans après l'achat du bien.

Pour le juge, ces circonstances sont difficilement compatibles avec l'existence d'un véritable projet de construction susceptible de justifier le prix payé.

L'administration fiscale peut remettre en cause le prix d'acquisition d'un bien lorsqu'elle établit qu'il est significativement supérieur à sa valeur vénale réelle.

Si l'acquéreur entend justifier le prix payé par un projet de construction ou de valorisation immobilière, encore faut-il que ce projet soit suffisamment concret et établi à la date de l'acquisition.

À défaut, la valeur du bien sera appréciée au regard de ses caractéristiques objectives et des transactions comparables disponibles.

Surévaluer un bien immobilier : quelles conséquences fiscales ? - © Copyright WebLex

Maladie, handicap, proche à aider, difficultés financières… Les travailleurs indépendants peuvent bénéficier d’aides spécifiques de l’Assurance Maladie pour préserver leur activité ou éviter une situation de précarité. Tour d’horizon des dispositifs existants…

Un accompagnement adapté pour faire face aux conséquences d’un problème de santé ou d’une difficulté personnelle

Depuis leur rattachement au régime général, les travailleurs indépendants peuvent bénéficier des aides communes à tous les assurés, mais aussi de dispositifs spécifiquement pensés pour leur situation.

C’est dans ce cadre que l’Assurance maladie a récemment recensé certaines aides qui leur sont dédiées.

En cas d’arrêt de travail, d’abord, un parcours de prévention de la désinsertion professionnelle peut être proposé. Son objectif : aider l’indépendant à reprendre son activité dans de bonnes conditions ou, si nécessaire, à envisager une adaptation de son activité, une formation, voire une réorientation professionnelle.

L’accompagnement peut également prendre la forme d’aides financières. C’est le cas, par exemple, de l’aide financière exceptionnelle (AFE), qui vise à soutenir le travailleur indépendant invalide, toujours en activité, lorsqu’il est confronté à une difficulté ponctuelle susceptible de compromettre la poursuite de son activité.

Dans le même esprit, les aides au répit permettent d’accompagner les travailleurs indépendants actifs confrontés aux conséquences de la maladie ou du handicap d’un proche.

Elles peuvent notamment être mobilisées lorsque l’indépendant est contraint de réduire son activité pour assumer un rôle d’aidant familial.

Notez enfin l’existence de l’aide au maintien dans l’activité (AMA) qui peut financer certaines solutions concrètes, comme l’aménagement du poste de travail, une aide au remplacement, une formation ou encore un bilan de compétences.

Pour bénéficier de ces aides, la demande doit être effectuée auprès de la caisse d’assurance maladie, notamment via le compte ameli ou le formulaire national dédié.

Attention toutefois : chacune de ces aides répond à des conditions d’éligibilité qui leur sont propres. Ainsi, elles sont accordées au cas par cas et peuvent être plafonnées.

Soulignons enfin l’existence du dispositif coordonné « Help ! », qui permet aux travailleurs indépendants confrontés à des difficultés financières, médicales, familiales ou sociales d’être orientés, à partir d’un questionnaire unique, vers les organismes compétents (CPAM, Caf, Urssaf ou Carsat).

Travailleurs indépendants : un panorama des aides de l’Assurance maladie - © Copyright WebLex

Les gérants de débits de tabac sont soumis à un régime de retraite obligatoire mis en place en 1963. Les modalités de calcul concernant ce régime particulier sont révisées chaque année. Qu’en est-il en 2026 ?

RAVGDT : fixation annuelle de la valeur de service du point

Le régime d’allocations viagères des gérants de tabacs (RAVGDT) est un régime de retraite obligatoire pour les gérants de débits de tabac mis en place en 1963, basé sur l’acquisition de points.

Ces points, dits « points tabac », s’acquièrent annuellement en fonction des remises (rémunération) qu’ils reçoivent des fournisseurs de tabac.

Le nombre de points acquis sur une année se calcule de la manière suivante : Remise corrigée/100 X valeur d’achat du point

Depuis le 1er janvier 2026, la valeur d’achat du point est égale à 4,94 €.

Pour le calcul du montant de la rente à laquelle les gérants peuvent prétendre sont pris en compte :

• le nombre d’années complètes de gérance ;
• le nombre de points acquis ;
• la « valeur de service du point ».

Cette valeur de service du point est révisée chaque année au mois de juillet. À partir du 1er juillet 2026, elle est donc fixée à 2,44 €.

Retraite des débitants de tabac : mise à jour annuelle du calcul de la rente - © Copyright WebLex

Les entreprises qui réalisent des campagnes publicitaires en faveur des boissons alcooliques peuvent désormais bénéficier d'un régime de TVA plus favorable. On fait le point…

Une exclusion historique du droit à déduction de la TVA

Jusqu'au 20 février 2026, les entreprises ne pouvaient pas déduire la TVA ayant grevé les biens et services utilisés pour la réalisation de publicités en faveur des boissons alcooliques autorisées.

Concrètement, même lorsque ces dépenses étaient engagées dans le cadre d'une activité économique ouvrant normalement droit à déduction, la TVA correspondante demeurait définitivement à la charge de l'entreprise.

Une réforme issue de la loi de finances pour 2026

La loi de finances pour 2026 est venue mettre fin à cette exclusion spécifique.

Depuis le 21 février 2026, il est prévu que les biens et services utilisés pour des publicités ne font l'objet d'aucune exclusion ou restriction du droit à déduction de la TVA.

Désormais, la TVA grevant les dépenses publicitaires, y compris celles engagées pour promouvoir des boissons alcooliques, est donc déductible dans les conditions de droit commun, sous réserve que ces dépenses soient affectées à des opérations ouvrant elles-mêmes droit à déduction.

Cette évolution ne signifie toutefois pas que toute dépense publicitaire liée aux boissons alcooliques ouvre automatiquement droit à déduction.

Un coefficient d'admission nul est prévu lorsque les biens ou services sont utilisés pour des publicités prohibées en faveur des boissons alcooliques.

Autrement dit, si les publicités autorisées bénéficient désormais du régime de droit commun de la TVA, les dépenses engagées pour des publicités réalisées en méconnaissance des règles du Code de la santé publique restent exclues du droit à déduction.

Publicité pour les boissons alcooliques : bonne nouvelle pour la TVA - © Copyright WebLex

Chaque année, les échéances fiscales rythment les obligations des particuliers. Déclaration de revenus, paiement de l'impôt sur le revenu, de la taxe foncière ou encore de l'impôt sur la fortune immobilière : le respect des délais reste essentiel. En cas de retard, l'administration fiscale dispose de plusieurs outils pour sanctionner les manquements constatés : lesquels ?

Déclarer ses revenus et payer hors délai : quelles conséquences ?

Lorsqu'une déclaration de revenus est déposée après la date limite, l'administration peut appliquer une majoration de l'impôt dû.

L'importance de cette majoration dépend notamment du comportement du particulier et de l'intervention, ou non, de l'administration fiscale.

Ainsi, une déclaration spontanément déposée après l'échéance n'emporte pas les mêmes conséquences qu'une déclaration déposée à la suite d'une mise en demeure ou qu'une situation révélant une activité volontairement dissimulée.

Selon les cas, la majoration applicable peut atteindre jusqu'à 80 % des sommes dues. Le montant de cette majoration est ainsi fixé comme suit :

• 10 % en l'absence de mise en demeure ;
• 20 % lorsque la déclaration est déposée dans les 30 jours suivant la réception d'une mise en demeure ;
• 40 % lorsque la déclaration n'est toujours pas déposée dans les 30 jours suivant cette mise en demeure ;
• 80 % lorsque l'administration découvre l'existence d'une activité occulte ou de revenus volontairement dissimulés.

À ces majorations s'ajoutent également des intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois.

Le paiement tardif également sanctionné

Le dépôt de la déclaration n'est pas la seule étape à surveiller.

Une fois l'impôt mis en recouvrement, son paiement doit intervenir dans les délais indiqués sur l'avis d'imposition. À défaut, une majoration de 10 % est, en principe, appliquée.

Cette pénalité concerne aussi bien les situations de non-paiement que les paiements partiels ou simplement effectués après l'échéance.

Les particuliers ayant opté pour certaines modalités de règlement, comme le prélèvement mensuel, ne sont pas davantage à l'abri : les échéances impayées ou réglées tardivement peuvent également entraîner l'application de cette majoration.

Des aménagements restent possibles

Le retard de paiement n'est toutefois pas toujours synonyme de sanction définitive.

Lorsqu'un particulier rencontre des difficultés financières particulières, il peut solliciter l'administration fiscale afin d'obtenir des délais de règlement adaptés à sa situation.

Dans certains cas, une demande de remise gracieuse peut également être envisagée, tant pour l'impôt lui-même que pour les pénalités mises à sa charge.

Le respect des échéances fiscales demeure le meilleur moyen d'éviter des coûts supplémentaires. Déclaration tardive, paiement hors délai ou omission déclarative peuvent entraîner l'application de majorations et d'intérêts de retard qui viennent alourdir la facture fiscale.

En cas de difficulté, mieux vaut donc anticiper et se rapprocher rapidement de l'administration fiscale.

Impôt sur le revenu : le retard a un prix ! - © Copyright WebLex