Un quart : c’est la proportion du littoral français concerné par le « recul du trait de côte », autrement dit par l’avancée de l’eau sur les terres. Par conséquent, ce phénomène fait l’objet d’une attention particulière des pouvoirs publics qui ont instauré une obligation de consignation obligatoire pour construire dans les zones exposées à ce risque…

Constructions sur le littoral : sous conditions

Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics se sont emparés du sujet du recul du trait de côte.

En effet, ce phénomène, qui est dû à l’effet combiné de l’érosion des vagues et de l’augmentation du niveau des mers, concerne un quart du littoral français, à plus ou moins long terme.

Un travail d’identification des territoires vulnérables a ainsi été engagé, aboutissant à une liste des communes, disponible ici, dont l'action en matière d'urbanisme et la politique d'aménagement doivent s’adapter à cette réalité.

Parmi les dispositifs mis à la disposition de ces communes, les pouvoirs publics ont prévu de mettre à la charge du propriétaire souhaitant faire édifier de nouvelles constructions situées dans une zone exposée au recul du trait de côte d’ici 30 à 100 ans une obligation de consignation d’une certaine somme auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Ce mécanisme a pour objectif de faire peser sur le propriétaire, et non sur la collectivité, la destruction de la construction et la remise en état du terrain.

Mais ce dispositif nécessitait des précisions quant aux modalités de la mise en pratique de cette consignation. Des précisions qui sont à présent connues…

Consignation : la procédure est connue

Lorsqu’un projet porte sur l’édification de constructions soumises à l'obligation de démolition, le permis de construire ou d'aménager ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peuvent être mis en œuvre avant la consignation et la transmission au maire du récépissé de consignation.

Pour rappel, cette obligation de démolition concerne, dans une zone exposée au recul du trait de côte à un horizon compris entre 30 et 100 ans, les constructions lorsque le recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne pourra plus être assurée au-delà d'une durée de 3 ans.

Ne sont concernées que les constructions postérieures au plan local d’urbanisme (PLU) ou au document d’urbanisme qui prend en compte ces nouvelles zones.

Dans ce cas, la décision de non-opposition à déclaration préalable ou le permis mentionne le montant de la somme à consigner.

Notez que les demandes d’autorisation doivent, ici, être expressément autorisées. Autrement dit, le silence de l’administration compétente vaudra rejet.

Le montant à consigner est fixé par une formule de calcul des coûts prévisionnels de démolition et de remise en état et qui tient compte :

• de la taille du projet ;
• de la typologie du bâtiment ;
• des caractéristiques des fondations du bâtiment ;
• des matériaux de construction utilisés ;
• des caractéristiques géotechniques du terrain ;
• de ses conditions de desserte ;
• de sa localisation.

Cette somme peut être déconsignée lorsque le propriétaire effectue tout ou partie des travaux de démolition et de remise en état du terrain.

Dans ce cas, il adresse sa demande à la mairie en attestant que les travaux ont été effectués en totalité ou par tranche correspondant à un pourcentage. Les sommes peuvent ainsi être consignées par tranche de la manière suivante :

• une 1re tranche correspondant à 33 % de la somme est déconsignée à l'ouverture du chantier de démolition et de remise en état du terrain ;
• une 2e tranche correspondant à 33 % est déconsignée à l'achèvement des travaux de démolition des aménagements intérieurs ;
• la dernière tranche correspondant à la somme restante est déconsignée à l'achèvement des travaux.

À compter de la date de réception de cette déclaration, le maire a 3 mois pour :

• contester la conformité des travaux ;
• ou déterminer le montant de la somme à déconsigner.

Recul du trait de côte : une consignation pour une construction ? - © Copyright WebLex

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur est tenu de payer divers frais parmi lesquels peuvent être cités les frais de notaire qui comprennent, entre autres, les droits de mutation à titre onéreux perçus par les collectivités territoriales. Ces droits ont augmenté dans la majeure partie des départements : seuls 10 départements ont conservé le taux du droit proportionnel à 4,50 % au 1er avril 2026…

Hausse des droits de mutation à titre onéreux : 10 départements ont résisté

À l’occasion de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur paie des frais de notaire, lesquels comprennent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent aux collectivités territoriales.

Sauf dispositions particulières, le taux des DMTO est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.

La loi de finances pour 2025 a relevé le taux maximum pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, passant de 4,50 % à 5 %.

27 départements français ont voté pour l’application du taux de 5 % pour les DMTO, applicable à partir du 1er avril 2025. Depuis le 1er mai 2025, 46 autres départements ont rejoint cette liste, puis 10 nouveaux départements ont décidé de les rejoindre, à compter du 1er  juin 2025.

Au 1er  avril 2026, seuls 2 départements ont conservé le taux de 3,80 % (Indre et Mayotte) et seuls 10 départements ont maintenu le taux à 4,50 % (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, et Guadeloupe).

La liste complète des taux applicables dans les départements est disponible ici.

Achat immobilier : état des lieux des hausses des frais de notaire - © Copyright WebLex

Une nouvelle catégorie de jeune entreprise innovante fait son apparition suite à l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2026 : le statut de jeune entreprise d’innovation à impact (JEII). Décryptage des contours de ce nouveau statut.

JEII : un nouveau statut limité dans le temps

Institué par la loi de finances pour 2026, le statut de jeune entreprise d’innovation à impact (JEII) constitue une nouvelle catégorie de jeunes entreprises innovantes (JEI).

Ce dispositif vise à soutenir les entreprises qui conjuguent activité de recherche et développement (R&D) et objectif d’utilité sociale ou environnementale, en leur permettant de bénéficier d’avantages fiscaux et sociaux.

Le dispositif s’applique depuis le 21 février 2026, soit le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026.

Toutefois, la qualité de JEII ne pouvant être appréciée qu’à la clôture de l’exercice, il vient d’être précisé que les avantages fiscaux (notamment l’exonération d’impôt sur les bénéfices) ne peuvent s’appliquer qu’aux exercices clos à compter de cette date.

Le dispositif présente un caractère temporaire puisqu’il sera abrogé au 1er janvier 2029 et ne s’appliquera donc qu’aux exercices clos avant cette date.

Les JEII doivent satisfaire à l’ensemble des conditions prévues pour les JEI, sous réserve d’adaptations spécifiques.

L’entreprise doit notamment :

• être une PME ;
• être indépendante ;
• être réellement nouvelle ;
• exercer une activité innovante

Elle doit également remplir une des conditions suivantes :

• soit répondre aux critères des entreprises d’utilité sociale ;
• soit remplir les conditions permettant aux sociétés commerciales de relever de l’économie sociale et solidaire.

L’entreprise doit par ailleurs, réaliser des dépenses de recherche représentant entre 5 % et 20 % des charges fiscalement déductibles.

Sont exclues de cette base :

• les pertes de change ;
• les charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement.

Ce seuil, inférieur à celui exigé pour les JEI classiques, permet d’inclure des entreprises dont l’innovation s’inscrit dans une logique d’impact global et non exclusivement technologique.

Les JEII bénéficient, comme les JEI, d’une exonération d’impôt sur les bénéfices, sous réserve du respect des conditions légales.

Compte tenu des règles d’entrée en vigueur, cette exonération ne peut concerner que les exercices clos à compter du 21 février 2026 et avant le 1er janvier 2029.

Les JEII ouvrent également droit à l’exonération de cotisations patronales applicable aux JEI. Cette exonération porte sur les rémunérations versées aux personnels participant aux activités de R&D, notamment :

• ingénieurs et chercheurs ;
• techniciens ;
• chefs de projets de recherche ;
• juristes en propriété industrielle.

Jeune entreprise innovante à impact : un nouveau statut qui se précise - © Copyright WebLex

L’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont cumulativement réunies. Des conditions qui ont récemment fait l’objet de précisions s’agissant des particuliers qui n’ont pas leur résidence fiscale en France. On fait le point…

LMP : précisions pour les non-résidents

Pour rappel, l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque :

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

La loi de finances pour 2026 précise que, par dérogation, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les recettes annuelles retirées de cette activité de location meublée doivent excéder les revenus professionnels de même nature que ceux précités et qui sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence.

La mesure s’applique à l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus de 2026 et des années suivantes.

Location meublée : du nouveau pour les non-résidents - © Copyright WebLex

Le développement des locations de tourisme de courtes durées est souvent mis en cause comme une source de nuisances pour les habitants environnants et comme un facteur de tension des marchés immobiliers. C’est pourquoi des mesures sont prises pour limiter ce développement. Des mesures qui pourraient s’avérer contraires aux libertés individuelles des propriétaires ?

Locations meublées de tourisme : une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires ?

En 2024, la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, également appelée loi Le Meur, a mis en place plusieurs mesures permettant d’encadrer le recours aux locations meublées de tourisme par les propriétaires de résidences secondaires.

Une des règles permettant cet encadrement prévoyait la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de voter, à la majorité des 2/3 des voix, une résolution interdisant le recours à ces locations dans les immeubles soumis au régime de la copropriété.

Une évolution des règles qui n’était pas au goût de certains propriétaires de résidences secondaires.

Pour eux, sachant que des règles sont déjà en place pour lutter contre les troubles de voisinage que peuvent causer ces locations de tourisme, ajouter de nouvelles limitations revient à porter une atteinte démesurée aux droits des propriétaires. Plus précisément, à leur droit de propriété, leur liberté d’entreprendre et leur liberté contractuelle.

C’est pourquoi, par le biais d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil constitutionnel a été interrogé pour apprécier la validité de cette nouvelle règle au regard des limitations qu’elle apporte aux droits et libertés de chacun.

Le Conseil indique fonder son appréciation au regard du double objectif poursuivi par la mise en place de cette nouvelle règle, à savoir :

• la lutte contre les nuisances causées au voisinage ;
• la lutte contre les pénuries des logements destinés à la location longue durée.

En gardant à l’esprit ces objectifs, le Conseil considère que l’introduction de cette règle est légitime.

De plus, il indique qu’elle ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires. Il rappelle en effet que de telles règles tendant à réguler l’usage qui peut être fait de certaines parties privatives existent déjà (exemple : implantation de commerce).

Ensuite, il rappelle que certaines limitations sont prévues pour garantir les droits des propriétaires concernés. Notamment, le fait qu’une telle résolution :

• ne puisse être adoptée que dans les copropriétés dans lesquelles une interdiction est déjà faite concernant l’implantation d’activité commerciale dans les locaux qui n’y sont pas destinés ;
• ne puisse porter que sur les logements ne constituant pas des résidences principales ; - ne puisse porter que sur des locations en meublés de tourisme et ne concerne donc pas d’autres modalités de location.

De plus, le Conseil rappelle qu’un vote effectué dans les mêmes conditions peut modifier le règlement de copropriété dans le sens inverse.

Tous ces éléments pris en compte, le Conseil estime que la disposition étudiée répond bien à ses objectifs et ne limite pas de façon disproportionnée les droits et libertés des propriétaires.

Copropriété : le règlement peut-il limiter les locations ? - © Copyright WebLex