Lorsqu’une personne physique se porte caution au bénéfice d’un créancier professionnel, il convient de veiller au caractère proportionné de son engagement au regard de ses capacités. Que se passe-t-il lorsque cette précaution n’est pas observée ?

Cautionnement : une illustration sur le « retour à meilleure fortune »

Une banque consent un prêt à un couple d’entrepreneurs pour le financement de leur activité. À titre de garantie, le couple s’engage personnellement en tant que caution pour ce prêt.

Cependant, quelques années plus tard, leur affaire connaissant des difficultés, la société est placée en liquidation judiciaire. La banque décide alors d’activer la caution afin de se faire payer son dû.

Afin d’éviter de payer personnellement cette dette, le couple conteste la validité de leur engagement, en rappelant qu’au moment de la signature de ce cautionnement, il était déjà tenu par des engagements similaires.

Au regard de l’ensemble des engagements financiers du couple en cours au moment de la signature de ce nouveau cautionnement et de l’état de son patrimoine, il s’avère que prendre ce nouvel engagement était disproportionné du fait de leurs capacités.

Pour le couple, la banque n’aurait jamais dû leur faire signer cet engagement. À ce titre, il demande que cette garantie ne soit pas appliquée.

Mais la banque conteste : s’il s’avère qu’au moment de la signature du cautionnement, il pouvait, en effet, être disproportionné compte tenu des capacités du couple, aujourd’hui, au moment d’activer ce cautionnement, les autres engagements du couple sont arrivés à leur terme et ses capacités financières se sont améliorées.

Ce « retour à meilleure fortune » au jour de l’activation du cautionnement permet au couple de respecter son engagement.

Mais y a-t-il vraiment un retour à meilleure fortune ? interroge le couple : ses autres engagements de caution sont bien arrivés à leur terme, mais cela ne signifie pas nécessairement qu’il en est libéré.

L’arrivée au terme du cautionnement signifie que le couple n’est plus tenu au paiement des dettes nées après cette date. Il reste pour autant engagé par les dettes nées pendant la durée de l’engagement et qui ne sont pas prescrites.

Ce que confirme le juge : l’arrivée du terme d’un cautionnement ne signifie pas la fin de l’engagement.

Si aucune disposition contractuelle ne limite dans le temps la possibilité de poursuite du créancier pour la faire correspondre au délai du cautionnement, les sommes peuvent être réclamées à la caution tant que la dette n’est pas prescrite.

En ce sens, même si les autres cautionnements du couple sont arrivés à leur terme, l’engagement n’est pour autant pas éteint. Il n’y a donc pas réellement de retour à meilleure fortune permettant d’écarter la disproportion initiale de la garantie.

Il est important de garder à l’esprit que cette illustration ne concerne que les engagements pris avant le 1ᵉʳ janvier 2022 et qui seraient toujours en cours de validité.

Depuis cette date, les règles liées à la disproportion de l’engagement ont évolué.

Dorénavant, lorsqu’un cautionnement est disproportionné, il n’est pas nécessairement non applicable. La caution restera tenue par son engagement, mais uniquement dans les proportions dans lesquelles son patrimoine aurait pu lui permettre d’y répondre au moment de la signature.

Du fait de cette évolution, l’exception liée au retour à meilleure fortune a également disparu.

Cautionnement : le terme de l’engagement libère-t-il la caution ? - © Copyright WebLex

Dans le cadre des mesures d'aide aux entreprises de transport en raison de la hausse du prix des produits pétroliers résultant du conflit au Moyen-Orient, des aides exceptionnelles pour les entreprises de transport fluvial de marchandises sont mises en place. Comment les obtenir ?

Transport fluvial de marchandises : une aide plafonnée à 60 000 €

Une aide directe, plafonnée à 60 000 € par entreprise, est instaurée au bénéfice des entreprises de transport fluvial de marchandise (code NAF 50.40Z) établies en France, employant moins de mille salariés à la date de dépôt de la demande d'aide, dont les bateaux qu’elles possèdent et effectivement exploités sont immatriculés en France.

Pour bénéficier de l’aide, ces entreprises ne doivent pas avoir de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2024, à l'exception de celles qui, à la date de dépôt de la demande d'aide, ont été réglées ou sont couvertes par un plan de règlement (il n'est pas tenu compte des dettes fiscales inférieures ou égales à un montant total de 1 500 €, ni de celles dont l'existence ou le montant font l'objet, au 1er avril 2026, d'un contentieux pour lequel une décision définitive n'est pas intervenue).

Le montant de l'aide accordée par bateau à une entreprise fluviale est fixé comme suit : 

Il faut noter que :

• pour toute demande d'aide supérieure à 5 000 €, sont éligibles les entreprises dont le ratio « excédent brut d'exploitation sur chiffre d'affaires » est inférieur ou égal à 5 % sur les 2 derniers exercices comptables clos avant la date du 31 mars 202 ;
• toute entreprise ayant bénéficié d'une aide de plus de 5 000 € et dont l'excédent brut d'exploitation de l'exercice comprenant le mois de mars 2026, et duquel l'aide est déduite, est supérieur à 98 % de celui de l'exercice précédent, doit restituer l'aide perçue.

L’obtention de l’aide suppose de s’enregistrer auprès de l'Agence de services et de paiement (ASP) chargée de la gestion de cette aide : il est demandé de tenir à la disposition de cette agence et de lui communiquer, à sa demande, l'ensemble des documents attestant de l’éligibilité à l'aide, ainsi que de celle des bateaux éligibles que l’entreprise exploite.

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Afin de limiter une spéculation trop importante sur les montants des loyers qui mettrait en péril le marché du logement, un dispositif d’encadrement limite les évolutions de loyers entre 2 locataires successifs dans les zones les plus tendues. Un dispositif qui vient d’être reconduit…

Encadrement des loyers : un dispositif reconduit à l’identique

Les zones dans lesquelles la demande de logement est très supérieure à l’offre sont appelées les « zones tendues ». Dans ces zones, les règles relatives aux locations immobilières sont adaptées, notamment au regard de la fixation du montant du loyer entre plusieurs baux successifs.

Ainsi, dans ces zones, par principe, lorsqu’un logement vacant est reloué ou qu’un bail est renouvelé, le montant du loyer ne peut être fixé de façon à être supérieur au loyer précédent.

Si aucune revalorisation du loyer n’a eu lieu dans les 12 mois précédant la conclusion du nouveau bail, le montant pourra néanmoins être réévalué en suivant l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

Des exceptions permettent néanmoins de revaloriser le loyer au-delà de cette limitation. Il en est ainsi notamment pour :

• la réalisation de travaux importants ;
• un loyer précédent manifestement sous-estimé.

En cas de non-respect de ces limitations, le locataire lésé peut demander à ce que le loyer soit ramené au montant qu’il n’aurait pas dû dépasser et à ce que le trop-perçu du bailleur lui soit restitué.

Ce dispositif est reconduit annuellement depuis 2017. Une fois de plus il est renouvelé afin d’être rendu applicable pour tous les contrats conclus ou renouvelés entre le 1ᵉʳ août 2026 et le 31 juillet 2027.

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Les sociétés qui détiennent des immeubles en France peuvent, sous certaines conditions, être exonérées de la taxe annuelle de 3 %. Lorsqu'elles n'ont pas accompli les formalités nécessaires, une mesure de tolérance leur permet parfois de régulariser leur situation sans avoir à acquitter cette taxe. Mais cette souplesse s'impose-t-elle également à l'administration ? Réponse du juge…

Taxe de 3 % sur les immeubles : une régularisation… avec paiement de la taxe ?

La taxe annuelle de 3 % est due, en principe, par les sociétés qui détiennent directement ou indirectement un ou plusieurs immeubles situés en France.

Elles peuvent toutefois en être exonérées si elles déclarent chaque année à l'administration fiscale certaines informations, notamment celles relatives à leurs associés ou actionnaires, ou, dans certains cas, si elles prennent l'engagement de communiquer ces informations à première demande de l'administration.

Lorsqu'elles n'ont pas accompli ces formalités, une mesure de tolérance leur permet, dans certains cas, de régulariser leur situation dans un délai de 30 jours à compter d'une première mise en demeure, sans avoir à acquitter la taxe.

C'est précisément cette possibilité de régularisation qui se retrouve au cœur d'un litige opposant une société à l'administration fiscale.

Plusieurs années auparavant, une société, propriétaire d'une villa en France, avait souscrit un engagement lui permettant de bénéficier de l'exonération de la taxe de 3 %.

Mais une évolution de la législation rend cet engagement caduc. Sans en souscrire un nouveau, ni déposer les déclarations annuelles désormais requises, elle continue à ne pas acquitter la taxe pendant plusieurs années.

L'administration fiscale finit par s'en apercevoir. Après avoir adressé à la société une demande de renseignements, à laquelle celle-ci répond, elle la met en demeure de déposer les déclarations manquantes.

Jusque-là, rien d'anormal… Sauf que cette mise en demeure lui réclame également le paiement de la taxe.

« Impossible ! », conteste la société : cette première mise en demeure aurait justement dû lui permettre de régulariser sa situation sans avoir à payer la taxe. Elle fait également valoir qu'elle a finalement transmis les informations nécessaires pour bénéficier de l'exonération.

Un argument qui convainc le juge. Avant de valider la position de l'administration, les premiers juges auraient dû rechercher si celle-ci avait respecté les règles qu'elle s'est elle-même fixées en matière de régularisation, avant de réclamer le paiement de la taxe.

Ils auraient également dû vérifier si les informations finalement communiquées par la société étaient suffisantes pour lui permettre de bénéficier de l'exonération. Faute d'avoir procédé à ces vérifications, l’affaire devra être rejugée.

Une décision qui intervient alors que le régime de cette exonération vient justement d'évoluer.

À compter de 2027, les sociétés concernées ne pourront plus se contenter de prendre l'engagement de communiquer les informations relatives aux immeubles qu'elles détiennent et à leurs associés ou actionnaires à la demande de l'administration : elles devront désormais déposer une déclaration annuelle pour bénéficier de l'exonération.

Les structures ne disposant pas d'un établissement stable en France devront également désigner un représentant établi en France, chargé de recevoir les actes et notifications de l'administration fiscale.

De nouvelles obligations qui traduisent une volonté de renforcer la transparence des structures détenant des immeubles en France et de faciliter les contrôles fiscaux.

Taxe de 3 % sur les immeubles : jusqu'où va la tolérance de l'administration ? - © Copyright WebLex

Lorsqu'un héritier renonce à une succession, ses propres enfants peuvent, dans certains cas, recueillir sa part à sa place : c'est ce que l'on appelle la représentation. Mais, dans cette hypothèse, faut-il tenir compte des donations que le défunt avait consenties à leur parent pour calculer leurs droits de succession ? Réponse du juge…

Renonciation à succession, représentation, donations antérieures : qu’en est-il des droits de succession ?

À la suite du décès d'une grand-mère, sa fille renonce à la succession. Ses trois enfants recueillent alors la part qui devait revenir à leur mère grâce au mécanisme de la représentation.

À l'occasion d'un contrôle, l'administration fiscale considère que les donations consenties plusieurs années auparavant à la mère doivent également être retenues pour calculer les droits de succession dus par les petits-enfants.

Pourquoi ? Parce que les droits de succession sont calculés selon un barème dont les taux augmentent avec la valeur des biens transmis.

Par ailleurs, lorsqu'une personne a déjà reçu une donation du défunt au cours des 15 dernières années, cette donation est, en principe, ajoutée à la succession pour calculer les droits à payer. L'objectif est d'éviter qu'une même personne bénéficie plusieurs fois des taux les plus faibles.

Pour l'administration, les donations reçues par la mère avaient déjà permis de profiter de ces taux plus avantageux. Ses enfants devaient donc, selon elle, être imposés directement selon des taux plus élevés, ce qui a conduit à un redressement de plus de 350 000 €.

Une analyse que ne partage pas le juge qui rappelle que les petits-enfants succèdent bien à leur grand-mère à la place de leur mère, mais qu'ils n'ont jamais reçu les donations consenties à cette dernière.

En clair, si des petits-enfants héritent à la place de leur parent parce que celui-ci a renoncé à la succession, ils ne sont pas pénalisés par les donations que leur parent avait reçues auparavant.

Pour calculer leurs droits de succession, leur situation est appréciée indépendamment de celle de leur parent.

L'administration ne peut donc tenir compte que des donations que les petits-enfants ont eux-mêmes reçues de leur grand-mère.

Succession : les donations du parent renonçant comptent-elles ? - © Copyright WebLex