Les sociétés et autres structures détenant directement ou indirectement des immeubles situés en France peuvent, sous certaines conditions, être exonérées de la taxe annuelle de 3 %. La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales renforce les obligations déclaratives ouvrant droit à cette exonération et crée une nouvelle formalité pour certaines structures étrangères.

Taxe annuelle de 3 % sur les immeubles : une nouvelle déclaration annuelle

Pour rappel, la taxe annuelle de 3 % s'applique, en principe, aux sociétés, organismes, fiducies et structures assimilées qui détiennent directement ou indirectement un ou plusieurs immeubles situés en France.

Afin de favoriser la transparence des structures de détention immobilière, plusieurs cas d'exonération sont toutefois prévus. Pour en bénéficier, les redevables doivent communiquer à l'administration fiscale les informations permettant d'identifier les immeubles concernés, ainsi que les personnes qui les détiennent.

Jusqu'à présent, certaines sociétés pouvaient remplir cette obligation en prenant simplement l'engagement de communiquer ces informations à la demande de l'administration fiscale.

Cette possibilité est désormais supprimée.

À compter de 2027, les sociétés et autres structures concernées devront obligatoirement déposer une déclaration annuelle, au plus tard le 15 mai, pour bénéficier de l'exonération.

La loi crée également une nouvelle obligation pour les sociétés et autres structures qui ne disposent pas d'un établissement stable en France. Elles devront désigner, dans cette déclaration, un représentant établi en France, habilité à recevoir pour leur compte l'ensemble des communications, actes de procédure et notifications de l'administration fiscale relatifs au contrôle de cette taxe.

À défaut d'une telle désignation, la loi prévoit que la société ou la structure connue de l'administration la plus proche des immeubles dans la chaîne de détention sera réputée recevoir ces actes pour le compte de la société concernée.

Par ces nouvelles mesures, l’objectif visé est de renforcer la transparence des structures détenant des biens immobiliers en France et faciliter les contrôles de l'administration fiscale.

Taxe annuelle de 3 % sur les immeubles : les conditions d'exonération évoluent - © Copyright WebLex

La lutte contre les fraudes sociales et fiscales repose en grande partie sur la capacité des administrations à croiser les informations dont elles disposent. Dans cette logique, la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales renforce les échanges de données entre les administrations. Explications…

Des échanges de données élargis pour renforcer les contrôles

Pour détecter les fraudes, les administrations et organismes chargés d'une mission de contrôle disposent déjà de nombreux droits de communication et d'accès à certaines informations détenues par d'autres services.

La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales poursuit cette logique en élargissant les situations dans lesquelles ces échanges sont possibles et en ouvrant l'accès à de nouvelles données.

Ainsi, les agents de l'administration fiscale et des douanes chargés d'un contrôle pourront désormais, sous réserve de l'autorisation du procureur de la République ou du juge d'instruction, utiliser les informations et documents recueillis dans le cadre d'une enquête judiciaire lorsqu'ils sont utiles à leurs missions de contrôle.

La loi facilite également la lutte contre les fraudes aux prestations sociales. Les organismes chargés d'instruire ou de verser une prestation sociale ou un avantage pourront désormais vérifier, auprès de l’administration fiscale, que le relevé d'identité bancaire communiqué correspond bien à un compte ouvert au nom du bénéficiaire.

Cette vérification s'effectuera automatiquement grâce à une consultation sécurisée du fichier des comptes bancaires, qui se limitera à une réponse positive ou négative, sans transmission des coordonnées bancaires.

Les moyens de contrôle des organismes sociaux sont également renforcés. Les organismes de Sécurité sociale, les caisses de mutualité sociale agricole, France Travail, certains services sociaux, ainsi que les départements bénéficieront d'un accès direct à de nouvelles informations fiscales et patrimoniales afin de contrôler les déclarations des allocataires, notamment dans le cadre de la lutte contre la fraude au revenu de solidarité active (RSA).

Les départements pourront également accéder à certaines données afin de faciliter la récupération des aides sociales sur les successions lorsque la réglementation le prévoit.

Dans le même esprit, les services consulaires chargés d'instruire les demandes d'aides sociales ou de bourses scolaires destinées aux Français établis hors de France disposeront eux aussi d'un accès direct à certaines informations fiscales nécessaires à l'exercice de leurs missions.

La loi renforce également les contrôles portant sur les organismes sans but lucratif. Les services du ministère de l'Intérieur chargés de vérifier le respect de leurs obligations de transparence financière pourront désormais consulter directement plusieurs données fiscales et patrimoniales afin de mener leurs vérifications.

Enfin, les échanges d'informations sont également étendus au profit d'autres acteurs. L'administration fiscale transmettra aux organismes d'assurance, de prévoyance et de retraite les informations nécessaires au calcul des contributions sociales dues sur les revenus de remplacement qu'ils versent.

De son côté, l'Autorité des marchés financiers communiquera à l'administration fiscale les informations utiles au contrôle des obligations déclaratives applicables aux actifs numériques.

À travers l'ensemble de ces mesures, le but poursuivi est de favoriser une meilleure circulation de l'information entre les administrations afin de détecter plus rapidement les fraudes, de sécuriser l'attribution des aides publiques et d'améliorer l'efficacité des contrôles.

Lutte contre la fraude : le partage d'informations s'intensifie entre administrations - © Copyright WebLex

La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales durcit fortement les sanctions applicables au délit de mise à disposition de moyens facilitant la fraude fiscale. Elle relève les peines encourues et élargit le champ des circonstances aggravantes, tout en renforçant les outils procéduraux à disposition de l’autorité judiciaire. Explications…

Un durcissement des peines encourues en cas de facilitation de la fraude fiscale

Pour rappel, le fait de fournir, de manière intentionnelle, des moyens, instruments ou services permettant à un particulier ou une entreprise de commettre des manquements frauduleux est sanctionné par la loi.

Jusqu’à présent, ce délit était puni de 3 ans d’emprisonnement et de 250 000 € d’amende.

La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales renforce significativement ce dispositif.

Désormais, les peines sont portées à 5 ans d’emprisonnement et 500 000 € d’amende.

Lorsque les faits sont commis dans des circonstances aggravées, les sanctions sont encore alourdies.

Dans ce cadre, lorsque la mise à disposition de moyens facilitant la fraude fiscale est réalisée en bande organisée, les peines peuvent atteindre 7 ans d’emprisonnement et 3 millions d’euros d’amende.

Il est précisé, en outre, que cette circonstance aggravante vise également les situations dans lesquelles les moyens de fraude sont fournis par l’intermédiaire de services de communication en ligne.

Par ailleurs, les sanctions encourues par les sociétés sont également renforcées, avec une amende pouvant atteindre jusqu’au quintuple de celle prévue pour les particuliers, ainsi que des peines complémentaires pouvant aller jusqu’à la dissolution.

Un élargissement des outils d’enquête et de la compétence du parquet national financier

Au-delà du volet répressif, la loi étend également les outils procéduraux mobilisables en matière de fraude fiscale.

Les délits liés à la mise à disposition de moyens facilitant la fraude fiscale sont désormais intégrés au champ de compétence des juridictions spécialisées, permettant une centralisation des poursuites.

Le recours aux techniques spéciales d’enquête est également élargi à ces infractions lorsqu’elles présentent un caractère organisé ou complexe, renforçant ainsi les capacités d’investigation des autorités judiciaires.

Enfin, la compétence du parquet national financier est étendue afin de couvrir ces nouveaux cas de mise à disposition de dispositifs facilitant la fraude fiscale, notamment lorsqu’ils s’inscrivent dans des schémas structurés ou en bande organisée.

Fraude fiscale : des sanctions renforcées en cas de facilitation de la fraude fiscale - © Copyright WebLex

Une SCI peut parfaitement louer un bien à l'un de ses associés. Mais lorsque cette location s'accompagne d'importants travaux générant des déficits fonciers, l'administration fiscale peut s'interroger sur la réalité économique de l'opération. Jusqu'à y voir un abus de droit ?

L’abus de droit au cœur d’une SCI familiale

Dans une affaire récente, une mère et sa fille décident de créer une SCI pour acheter 2 maisons voisines. Peu après, la mère transmet une grande partie de ses parts de SCI à sa fille et à ses petits-enfants, tout en conservant l’essentiel de l’usufruit lui permettant de bénéficier des revenus de la SCI.

La SCI loue ensuite les 2 maisons à la mère. Le projet prévoit de réunir les 2 maisons pour former une seule habitation, ce qui suppose d'importants travaux de rénovation. Pendant cette période, le loyer est fixé à 1 000 € par mois, avant d'être porté à 2 000 € une fois les travaux achevés.

Au total, la SCI engage plus de 460 000 € de dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, tandis que les loyers perçus restent relativement modestes.

Les charges dépassent ainsi largement les recettes locatives et la société dégage, plusieurs années de suite, des déficits fonciers. Des déficits que l'associée locataire impute ensuite sur les revenus fonciers qu'elle perçoit par ailleurs…

Pour l'administration fiscale, si le bien faisait bien l’objet d’un bail, pour autant ce montage permet surtout à la mère de continuer à profiter du bien tout en déduisant des charges qu'un propriétaire occupant ne pourrait normalement pas déduire.

Elle estime également que la SCI n'a pas géré cette location comme elle l'aurait fait avec un locataire extérieur.

Une analyse validée par le juge, puis confirmée par le comité de l’abus de droit fiscal. Pour ces derniers, le caractère normal du loyer ne suffit pas à écarter l’abus de droit.

Ils retiennent que l'opération est durablement déficitaire et que la société n'a jamais recherché une véritable rentabilité locative. Selon eux, le montage poursuit essentiellement un objectif fiscal et détourne les règles applicables aux propriétaires qui conservent la jouissance de leur logement.

Cette décision illustre une évolution de l'analyse retenue par l'administration et les juges : au-delà du seul niveau du loyer, c'est désormais la cohérence économique de l'opération dans son ensemble qui est examinée.

Une SCI qui loue un bien à l'un de ses associés doit ainsi être en mesure de démontrer qu'elle agit dans un véritable intérêt patrimonial et locatif, et non dans le seul but de générer des déficits fonciers déductibles.

SCI familiale : quand la location tourne à l'abus de droit… - © Copyright WebLex

Le passeport de prévention continue son déploiement. À cette occasion, la loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales vient compléter le dispositif, notamment pour préciser qui doit l’alimenter, qui peut y accéder et quelles sanctions peuvent être encourues en cas de manquement.

Passeport de prévention : la loi anti-fraude précise les règles du jeu

Pour mémoire, le passeport de prévention a été créé par la loi « santé au travail » du 2 août 2021.

Son objectif est simple : regrouper, dans un espace numérique personnel et sécurisé, les attestations, certificats, certifications professionnelles et diplômes obtenus à l’issue de formations relatives à la santé et à la sécurité au travail.

Ce dispositif doit permettre de mieux tracer les formations suivies par les travailleurs, mais aussi d’aider les employeurs à respecter leurs obligations en matière de formation à la sécurité et de prévention des risques professionnels.

La loi anti-fraude du 25 juin 2026 apporte une précision importante, applicable depuis le 27 juin 2026 : le passeport de prévention est désormais ouvert à tout titulaire d’un compte personnel de formation (CPF). Il n’est donc plus seulement question de « travailleur » ou de demandeur d’emploi.

• Des obligations déclaratives étendues

De la même manière, l’ensemble des parties prenantes tenues aux obligations déclarative des formations sont désormais précisées et inscrites dans la loi.

Ainsi, le passeport de prévention doit être rempli :

• par l’employeur, l’expert-comptable, le comptable ou le tiers déclarant de l’entreprise, pour les formations dispensées à l’initiative de l’employeur, sauf lorsqu’elles sont dispensées par un organisme de formation ou l’un de ses sous-traitants ;
• par l’entreprise de travail temporaire, après information de l’entreprise utilisatrice, lorsque les formations sont dispensées aux salariés temporaires à l’initiative de cette dernière, là encore sauf intervention d’un organisme de formation ou de son sous-traitant ;
• par l’organisme de formation, pour les formations qu’il dispense directement ou par l’intermédiaire d’un sous-traitant ;
• par les ministères et organismes certificateurs, pour les informations relatives aux titulaires de certifications ;
• par les organismes financeurs, dans le cadre du partage des données relatives à l’emploi et au parcours de formation professionnelle ;
• par le titulaire du passeport lui-même, lorsque les attestations, certificats ou diplômes concernent des formations en santé et sécurité au travail suivies de sa propre initiative.

• Un accès facilité pour l’employeur

Jusqu’alors, l’accès de l’employeur au passeport de prévention reposait sur une autorisation donnée par le titulaire, mais cette logique s’inverse.

Désormais, toujours depuis le 27 juin 2026, l’employeur peut consulter et conserver les données contenues dans le passeport de prévention qui sont nécessaires au suivi de ses obligations en matière de formation à la santé et à la sécurité, sauf opposition du titulaire.

Attention toutefois : cette consultation et cette conservation doivent se faire dans le respect du RGPD et de la réglementation relative à la protection des données personnelles.

• Une sanction administrative en cas de défaut de déclaration

De la même manière, une nouvelle amende administrative pourra être infligée en cas de manquement à l’obligation de remplir le passeport de prévention.

Le montant de cette amende ne peut pas excéder 2 000 € par manquement. Ce montant maximal peut être doublé en cas de nouveau manquement constaté dans un délai de 2 ans.

L’amende peut aussi être augmentée de 50 % si la personne ou l’organisme concerné a déjà reçu un avertissement pour le même type de manquement au cours de l’année précédente.

Notez qu’une clarification de l’administration reste bienvenue : en effet, si cette amende semble d’abord viser les organismes de formation qui ne rempliraient pas le passeport de prévention, une liste plus large de personnes et d’organismes concernés par cette obligation est visée par la loi (employeurs, entreprises de travail temporaire, organismes de formation, ministères, organismes certificateurs ou encore organismes financeur).

Autrement dit, on ne sait pas encore clairement si seuls les organismes de formation pourront être sanctionnés, ou si tous les acteurs tenus d’alimenter le passeport de prévention pourront l’être. Une précision de l’administration est donc attendue sur ce point.

En tout état de cause, pour les employeurs, l’enjeu est double : identifier les formations en santé et sécurité au travail à déclarer et organiser l’accès aux données du passeport, en tenant compte du droit d’opposition du titulaire et des exigences relatives à la protection des données personnelles.

Passeport de prévention : des précisions et une nouvelle sanction - © Copyright WebLex