Au menu de la loi de simplification de la vie économique, un volet important intéresse les baux commerciaux. Sont notamment abordés les thèmes suivants : la mensualisation des loyers, le dépôt de garantie, la clause d’indexation des loyers, etc. Que faut-il en retenir ?

« Immobilier commercial » : des nouveautés en faveur du locataire

Parce que le loyer d’un local commercial est une charge importante pour l’entreprise, la loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs nouveautés en faveur du locataire afin de renforcer ses droits et de l’aider à protéger sa trésorerie.

Une définition précise du local commercial ou artisanal pour l’application du droit de préférence

Pour rappel, lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal souhaite vendre son bien, il doit respecter le droit de préférence qui profite au locataire.

Concrètement, il doit l’informer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, de son intention de vendre le local, ainsi que du prix et des conditions de la vente.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui peut alors l’accepter et acheter le local qu’il loue. Sauf que la réglementation ne définissait pas le terme de « local commercial » ou « artisanal » dans le cadre du droit de préférence du locataire.

C’est à présent chose faite.

Le local à usage commercial désigne tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial. Cela comprend les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.

Le local à usage artisanal désigne tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur cette liste, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts.

Ces définitions permettront, concrètement, de sécuriser le droit de préférence du locataire. Elles s’appliqueront aux ventes intervenant à compter du 26 mai 2026.

La mensualisation des loyers

Le locataire a maintenant la possibilité de demander, et d’obtenir, la mensualisation des loyers dus. Cette modalité de paiement peut être un outil de gestion de la trésorerie pour l’entrepreneur.

Concrètement, le locataire a le droit de choisir la mensualisation, sauf en cas d’arriérés de loyers ou de charges non contestés, pour le local destiné à l’exercice :

• d'une activité de commerce de détail ou de gros ;
• de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Sa demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

Cette faculté est ouverte à tous les baux en cours d’exécution, y compris ceux qui ont été conclus avant la loi de simplification.

Notez qu’il n’est pas possible de priver le locataire de cette possibilité de mensualisation dans le contrat de bail : une telle clause sera réputée non écrite.

Les nouveautés concernant le dépôt de garantie

Les garanties pouvant être demandées par le bailleur font l’objet, à présent, d’un cadre plus strict.

Tout d’abord, lorsque le loyer est mensualisé, le montant de la garantie est plafonné au total d’un trimestre de loyers. Ce plafonnement s’applique également à l’ensemble des garanties (par exemple le nantissement ou le cautionnement) que peut demander le bailleur.

Notez que, dans cette hypothèse, ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. Il s’agit ici d’une exception au principe selon lequel les sommes payées en avance par le locataire dans le cadre d’une garantie et qui dépassent le total de 2 échéances de loyers produisent des intérêts au profit du locataire.

Ce plafonnement des garanties s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

Ensuite, la loi apporte des nouveautés en cas de mutation du local, c’est-à-dire en cas de changement de propriétaire.

Dans cette hypothèse, l’ancien bailleur transmet au nouveau bailleur l’obligation de restitution au locataire des sommes payées au titre du dépôt de garantie.

Si des garanties autres avaient été consenties à l’ancien propriétaire, ces dernières prennent fin avec le changement de bailleur. L’ancien bailleur doit alors faire le nécessaire pour lever ces garanties et les restituer, le cas échéant, dans un délai maximum de 6 mois.

Ces nouveautés s’appliqueront aux changements de propriétaires (en cas de vente, de donation, etc.) intervenus à compter du 26 août 2026.

Enfin, le sort du dépôt de garantie et des autres garanties à la fin du bail fait, maintenant, l’objet d’un cadre précis afin de sécuriser les parties.

Concrètement, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un « délai raisonnable ». Ce délai est, toutefois, plafonné à 3 mois à compter de la remise des clés.

Notez que la remise des clés peut se faire en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Les éventuelles déductions faites par le bailleur sur le dépôt de garantie effectué en numéraire doivent être justifiées.

Pour les autres garanties, le cas échéant, le bailleur doit faire le nécessaire pour les lever et les restituer dans un délai de 6 mois, de la même manière que dans l’hypothèse du changement de propriétaire évoquée ci-dessus.

Ces modalités de restitution des garanties prévues par la loi seront applicables aux baux en cours d’exécution à la date du 26 mai 2026, à condition que la remise des clés du local intervienne à compter du 26 août 2026.

La clause d’indexation des loyers

La loi de simplification de la vie économique fait entrer dans la réglementation les clauses dites « tunnel ».

Ainsi, il est à présent possible, dans les baux de locaux à usage commercial, de prévoir une clause qui encadre, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer.

Les nouveautés propres à la clause résolutoire

Dans le cadre d’une demande de résiliation par le bailleur, qui souhaite se prévaloir de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers, le locataire a désormais la possibilité de demander au juge :

• des délais de paiement des loyers dus ;
• et la suspension des effets d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers.

Cependant, le locataire doit être en capacité de rembourser sa dette locative et de reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la 1re audience.

Notez qu’il n’est cependant pas possible de suspendre les effets d’une clause résolutoire si la résiliation du bail a été définitivement constatée ou prononcée par une décision de justice définitive (c’est-à-dire qu’aucun recours n’est plus possible).

Cette nouvelle règle s’applique aux demandes des locataires formulées à compter du 28 mai 2026.

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Pour rappel, un encadrement spécifique applicable aux influenceurs faisant la promotion d’actions de formation professionnelle, et plus spécialement des actions de formation concourant au développement des compétences, financées par des fonds publics, a été mis en place en mars 2026. Une réglementation qui vient de faire l’objet d’une précision…

Influenceurs et formations professionnelles : une mention obligatoire

Afin de protéger les consommateurs des dérives de l’influence sur les réseaux sociaux quant à la promotion de biens ou de services, les pouvoirs publics ont mis à la charge des influenceurs des obligations d’affichage ou de communication de mentions obligatoires.

La promotion d’actions de formation professionnelle a, ainsi, fait l’objet d’obligations d’information visant le caractère public du financement de l'action promue, l'existence d'engagements et de règles d'éligibilité associés, les références du prestataire délivrant la formation le cas échéant, etc.

Les influenceurs doivent, en outre, également afficher la mention obligatoire suivante :

« L'obtention d'un financement public pour une action de formation professionnelle répond à des règles et des conditions qui vous engagent.».

En fonction du support de communication, cette mention est complétée par « Pour plus d’informations :

• le lien suivant : https://travail-emploi.gouv.fr/formation-et-influenceurs ;
• la mention du site internet : https://travail-emploi.gouv.fr ;
• ou le mot dièse : « # MaFormationProfessionnelle, on en parle ».

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Afin de favoriser l'accès aux équipements destinés à compenser les situations de handicap visuel, la liste des matériels pouvant bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5 % est complétée. Explications…

Taux réduit de TVA : élargissement de la liste d’équipements pour personnes handicapées éligibles

Le taux réduit de TVA de 5,5 % s’applique à certains appareillages, équipements et matériels spécialement conçus pour les personnes handicapées, afin de compenser des incapacités graves.

Pour bénéficier de ce taux réduit, les équipements concernés doivent figurer sur une liste limitative fixée par la loi. Cette liste recense notamment des matériels destinés aux personnes présentant un handicap moteur, auditif, visuel ou encore des troubles de la communication.

Cette liste vient d’être complétée pour y ajouter 2 nouvelles catégories d'équipements destinés aux personnes aveugles ou malvoyantes. Sont désormais expressément éligibles au taux réduit de TVA de 5,5 % :

• les cannes de couleur, dites « cannes blanches » ;
• les dispositifs d'assistance électronique ou optronique spécialement conçus pour être associés à ces cannes.

Ces dispositifs doivent avoir pour finalité de faciliter :

• la locomotion ;
• le repérage spatial ;
• la signalisation ;
• ou l'insertion dans l'environnement social des personnes déficientes visuelles.

Cette mesure est applicable depuis le 30 mai 2026. Les ventes de ces équipements réalisées à compter de cette date peuvent donc bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5 %.

Cette mise à jour vise à tenir compte des évolutions technologiques des aides à la mobilité destinées aux personnes déficientes visuelles.

Au-delà de la traditionnelle canne blanche, de nombreux dispositifs électroniques ou optroniques permettent aujourd'hui d'améliorer la détection d'obstacles, l'orientation ou encore l'autonomie des utilisateurs.

Leur intégration dans la liste des équipements bénéficiant du taux réduit participe ainsi à une meilleure accessibilité de ces technologies.

TVA à 5,5 % : du nouveau pour les personnes aveugles et malvoyantes - © Copyright WebLex

La loi de simplification de la vie économique a supprimé un certain nombre de formalités et de déclarations à la charge des entreprises afin de libérer du temps et simplifier le « quotidien administratif » pour consacrer le temps nécessaire au développement de leurs activités. Faisons le point sur ces allègements administratifs…

Simplification de la vie économique : des déclarations à la charge des entreprises supprimées

Plusieurs formalités et déclarations préalables ont été supprimées dans des secteurs différents.

S’agissant des ventes

La réglementation applicable à la vente en liquidation a été supprimée.

Jusqu’à présent, ce type de vente, qui a pour objectif, grâce à une réduction de prix, d’écouler en accéléré tout ou partie des marchandises dans le cadre d’une cessation, d’une suspension saisonnière ou d’un changement d'activité, ou de modifications substantielles des conditions d'exploitation, devait faire l’objet d’une déclaration préalable à la mairie.

Depuis le 28 mai 2026, cette formalité n’est plus requise. Il en va de même pour :

• la déclaration préalable à la mairie en cas de vente au déballage ;
• l’enregistrement d’un parc d’exposition et la déclaration préalable de son programme des manifestations commerciales accueillies durant l’année ;
• la déclaration préalable d’un salon professionnel, c’est-à-dire une manifestation commerciale pour promouvoir des activités professionnelles.

Les amendes qui sanctionnaient les manquements à ces obligations de déclarations ont été, par voie de conséquence, supprimées.

De même, l’interdiction de la publicité des liquidations, des ventes au déballage et des salons professionnels non déclarés est supprimée.

Notez que l’autorisation dérogatoire du préfet permettant, dans le cadre d’une foire, d’un salon ou d’une autre manifestation commerciale dans une zone frontalière, l'usage, sans traduction, de la langue du pays frontalier pour les documents commerciaux ou à destination du public relatifs à un produit ou à un service, a été supprimée.

S’agissant de la fabrication et de l’importation de boissons alcooliques

Actuellement, le fabricant ou l’importateur de boissons alcooliques doit faire une déclaration, en double exemplaire, à l’administration avant toute mise en vente ou offre gratuite.

Cette déclaration comporte les informations suivantes :

• le nom et l’adresse du professionnel ;
• le nom de la boisson ;
• sa composition ;
• son usage d’apéritif ou de digestif.

Cette formalité ne sera plus nécessaire à partir du 1er juillet 2026. De même, à compter de cette date, les étiquettes seront allégées puisque la mention « digestif » ou « apéritif » ne sera plus exigée.

En outre, cette information n’aura plus à être reproduite sur :

• les factures et circulaires ;
• les tableaux apposés dans les débits pour annoncer le prix des consommations ;
• les affiches intérieures.

Simplification de la vie économique : des formalités à la charge des entreprises supprimées

Pour rappel, en cas d’opération de concentration de sociétés dépassant certains seuils de chiffres d’affaires, une notification doit être faite auprès de l’Autorité de la concurrence.

Les seuils étant relevés, les opérations de concentration échapperont, au 1er septembre 2026, à cette formalité, sous réserve du respect des seuils suivants, revalorisés et applicables à compter du 1er septembre 2026 :

• 250 M € (contre 150 M € jusqu’au 31 août 2026) pour le chiffre d’affaires mondial hors taxe réalisé par l’ensemble des entreprises, groupes, sociétés ou chefs d’entreprises parties à l’opération de concentration ;
• 80 M € (contre 50 M € jusqu’au 31 août 2026) pour le chiffre d’affaires total hors taxe réalisé en France par 2 au moins des personnes et structures concernées par l’opération de concentration.

Pour le cas du commerce de détail, une opération de concentration sera également soumise à cette règle de notification, dès lors que les seuils de chiffres d’affaires suivants, applicables à compter du 1er septembre 2026, seront atteints :

• 100 M € (contre 75 M € jusqu’au 31 août 2026) pour le chiffre d'affaires total mondial hors taxes de l'ensemble des parties à la concentration ;
• 20 M € (contre 15 M € jusqu’au 31 août 2026) pour le chiffre d’affaires total hors taxe réalisé en France dans le secteur du commerce de détail par des personnes et structures concernées par l’opération de concentration.

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Les professions libérales disposent de régimes de retraite complémentaire et d’invalidité-décès qui leur sont propres, avec des règles parfois complexes selon l’activité exercée. Pour renforcer la lisibilité de ces régimes et mieux encadrer leur équilibre financier, certains d’entre eux devront fixer, au plus tard le 31 décembre 2026, des critères de soutenabilité financière.

Une clarification attendue pour mieux comprendre ses droits et cotisations

Les règles applicables aux professions libérales en matière de retraite complémentaire, d’invalidité-décès et de prestations complémentaires de vieillesse sont réorganisées à compter du 1er juillet 2026.

Sont notamment concernés les professionnels relevant de caisses spécifiques. C’est le cas des médecins, pharmaciens, chirurgiens-dentistes, sages-femmes, vétérinaires, experts-comptables, agents généraux d’assurance, auxiliaires médicaux, notaires, ou encore certains professionnels libéraux rattachés à la CIPAV (comme les architectes et ingénieurs par exemple).

En pratique, il ne s’agit pas d’une réforme uniforme applicable de la même façon à toutes les professions libérales. Les changements dépendent de la caisse et du régime concernés.

Mais l’objectif est ici de rendre les règles plus lisibles en matière d’affiliation, de radiation, de calcul des cotisations, des déclarations à effectuer et des cas dans lesquels il peut bénéficier d’une dispense ou d’une exonération.

Dès lors, cette clarification formelle ne doit pas être négligée puisque ces règles ont des conséquences directes pour les assurés.

Rappelons que, selon les situations, une absence de déclaration de revenus peut entraîner l’appel de cotisations sur une base élevée, un début ou une fin d’activité peut donner lieu à une proratisation des cotisations, et le non-paiement de certaines sommes peut avoir un impact sur les garanties invalidité-décès.

Les règles applicables en matière de retraite complémentaire santé et d’invalidité-décès seront donc plus clairement distinguées selon leur objet.

Ainsi, à compter du 1er juillet 2026, ce qui relève de l’organisation interne des caisses reste attaché aux statuts des sections professionnelles.

En revanche, ce qui concerne les droits et obligations des assurés (cotisations, prestations, garanties, options, dispenses, conjoint collaborateur) devra désormais figurer dans les règlements propres aux régimes concernés.

Autre point important : certains régimes de retraite complémentaire et d’invalidité-décès devront fixer, au plus tard le 31 décembre 2026, des critères destinés à garantir leur équilibre financier dans la durée.

Cette obligation ne concerne toutefois pas les régimes relevant de la CIPAV. L’enjeu est d’éviter que les prestations promises ne soient déconnectées des ressources du régime.

En pratique, chaque professionnel libéral est invité à se référer aux règles propres à sa profession et à sa caisse pour connaître précisément les conséquences sur ses cotisations, ses droits et ses garanties.

Professions libérales : clarification des règles pour la retraite complémentaire et l’invalidité-décès - © Copyright WebLex